BIM Facility Management

O Facility Management significa o conjunto de operações relativas à manutenção e gestão de todos os aspectos de um edifício existente: desde as instalações (eléctricas, hidráulicas, mecânicas) ao verde, dos sistemas de segurança e vigilância à limpeza, desde a conservação dos níveis de desempenho dos componentes do edifício até a eventual disposição do ativo.

Na prática, o gerenciamento de instalações é o processo de projeto, implementação e controle através do qual os ativos (ou seja, os edifícios e serviços necessários para apoiar e facilitar os negócios da empresa) são identificados e fornecidos para atingir e manter certos níveis de desempenho capazes de atender às necessidades do negócio e criar um ambiente de trabalho de alta qualidade com gastos otimizados.

O Facility Management baseia-se, antes de tudo na conservação, geração, actualização e partilha de documentos relativos à história do edifício (gráficos, fichas técnicas, manuais de utilização, documentos de garantia, relatórios, projectos, etc.).

Ter um quadro completo de informações de um edifício é essencial para garantir sua correta gestão e manutenção ao longo do tempo.

Existem processos e métodos que facilitam o conhecimento da construção e o gerenciamento de instalações, como o Building Information Modeling (BIM).

O BIM 7D é uma abordagem única na qual tudo relacionado ao processo de gerenciamento de instalações é coletado em um único modelo de informação da construção.

A setima dimensão do BIM associa o modelo 3D às informações essenciais para a manutenção e gestão do ativo e simplifica todas as atividades (ordinárias e extraordinárias) a serem realizadas ao longo de todo o ciclo de vida da obra.

O modelo BIM é, de fato, o gêmeo digital real (sua representação virtual fiel) e coleta todas as informações de cada elemento do edifício existente.

Portanto, também se torna uma importante ferramenta de simulação e programação que pode ser utilizada para organizar melhor a manutenção de um ativo.

Tal abordagem permite simplificar atividades ordinárias (busca de informações, levantamento, elaboração de documentos, etc.), além de garantir um conhecimento mais detalhado da consistência do ativo e identificar eventuais problemas, tornando mais eficiente tanto o desempenho do edifício como sua rentabilidade.

Em resumo, as vantagens do BIM não se limitam ao projeto de um ativo, mas também englobam seu gerenciamento:

• melhor comunicação entre as partes interessadas, evitando mal-entendidos e erros de planejamento.
• Programas de manutenção mais precisos e completos graças às informações contidas no modelo BIM.
• Informações mais confiáveis para empreiteiros.
• Processo de manutenção simplificado para empreiteiros e subempreiteiros.
• Decisões e investimentos mais informados.
• Análise de custo/benefício para aumentar a economia e minimizar as despesas.
• Centralidade de dados e informações sobre todos os aspectos úteis do ativo.
• Otimização do desempenho do ativo ao longo de seu ciclo de vida.
• Otimização de processos (da fase de projeto à demolição).

Poderíamos dizer que o BIM é hoje indispensável para o Facility Management porque suporta e facilita toda a fase de tomada de decisão e ajuda a otimizar os recursos, a colaboração e o conhecimento do edifício ao longo do seu ciclo de vida.

Geralmente, o processo de gerenciamento de um imóvel existente envolve vários profissionais (técnicos, empreiteiros, proprietários, sociedades gestoras, etc.) que, com diversas funções e competências, gerenciam os dados e as informações abordados nas diversas operações de manutenção.

Permitir a integração desses dados, muitas vezes também provenientes de diferentes fontes, dentro de plataformas e aplicativos para gerenciamento de instalações é tarefa do padrão COBie (Construction Operations Building information exchange).

Em termos simples, o COBie é uma planilha em formato .xml com estrutura precisa e que constitui um padrão para a coleta das informações que passam a fazer parte do pacote entregue ao proprietário durante o comissionamento do ativo.

Isso permite organizar e compartilhar os dados relativos a um ativo e suas peças acessórias, além de garantir ao cliente integridade, compatibilidade e usabilidade da informação necessária para o gerenciamento do edifício ao longo de toda a sua vida útil.

Os dados COBie, em virtude de sua representação estruturada, também são fundamentais para os responsáveis pela estimativa de custos e os contratados, pois permitem modificar o gerenciamento dos dados do projeto em tempo real de forma muito simples: basta alterar as linhas da planilha e todo o projeto é imediatamente revisado.

É possível obter o COBie no formato .xml diretamente da ferramenta de autoria BIM utilizada, ou através de aplicativos externos que geram o arquivo a partir do modelo BIM em formato IFC.